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地產(chǎn)股有望迎估值修復
2020-11-30

300城住宅供銷比

       2020年,突如其來的疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)奏,也為全年市場表現(xiàn)帶來極大的不確定性。板塊表現(xiàn)方面,今年年初至9月30日,申萬房地產(chǎn)板塊下跌達-5.4%,跑輸滬深300指數(shù)17.4個百分點,漲幅在28個行業(yè)中排名第25。


  華西證券分析指出,2020年前三季度,板塊及龍頭房企的整體業(yè)績增速出現(xiàn)小幅下滑,但主要系疫情對行業(yè)短期有較為明顯的沖擊所致,在疫情得到全面控制后,行業(yè)銷售端的表現(xiàn)持續(xù)超預(yù)期,基本面迅速回暖,從而將支撐板塊業(yè)績的復蘇。

  從政策層面來看,2020年的房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控基調(diào)整體上呈現(xiàn)先松后緊。春節(jié)后受疫情影響,多地出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的紓困性政策,例如:延遲繳納土地出讓金、減免部分稅費、降低預(yù)售條件等。隨著二季度疫情緩和和貨幣寬松,房地產(chǎn)銷售、拿地、開工等多指標均有強勢修復。

  疫情一度打破了地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)態(tài)勢,但也見證了市場韌性。從板塊前三季度表現(xiàn)來看,中國銀河分析指出,板塊營收、歸母凈利潤增速明顯改善,整體費用水平控制良好。預(yù)收賬款增速放緩,行業(yè)杠桿率有望繼續(xù)下降。銷售強韌性對現(xiàn)金流形成支撐。從細分子行業(yè)來看,業(yè)績方面,住宅開發(fā)穩(wěn)中有降,物業(yè)管理價值凸顯,商業(yè)地產(chǎn)回暖、房屋經(jīng)紀迎來機會;杠桿率方面,住宅開發(fā)、商業(yè)以及園區(qū)降杠桿初現(xiàn)成效,“三線”均未踩的房企數(shù)量增加;盈利能力方面,住宅開發(fā)盈利能力下降,物業(yè)管理及房屋經(jīng)紀利潤率水平逐步抬升。

  華泰證券認為,根據(jù)“十四五”規(guī)劃,未來5年行業(yè)政策基調(diào)預(yù)計在延續(xù)“房住不炒”定力的同時,進一步強調(diào)長效機制建設(shè),戶籍制度和供地管理有望加速房地產(chǎn)市場人、地要素的市場化改革,賦予行業(yè)長期的健康發(fā)展活力。

  針對房地產(chǎn)行業(yè)未來市場總量,華西證券認為,從人口結(jié)構(gòu)與住房需求這兩個角度總結(jié)得出,2020-2030年的住宅需求總量將基本圍繞12-15億平方米左右波動,也即在未來10年中,行業(yè)總需求依舊有較強支撐。鑒于未來住宅需求仍較為旺盛,預(yù)測2021年全年銷售面積增速為-3%左右,銷售金額增速1%左右,地產(chǎn)投資增速為6%左右。

  從估值角度看,截至2020年10月30日,申萬房地產(chǎn)板塊PE(TTM,整體法,剔除負值)為8.19倍,相比年初的9.45倍下降了1.26倍,歷史PE分位點為3.81%,股息率為3.56%,板塊估值處于歷史低位。華西證券認為,房地產(chǎn)行業(yè)基本面韌性十足,板塊估值仍處低位,業(yè)績確定性強,股息高,銷售持續(xù)向好的背景下,值得重點關(guān)注,而巨大物管藍海市場也同樣值得重點關(guān)注。

  國信證券也認為,2021年A股地產(chǎn)將迎來明顯的估值修復。傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)的長期機遇在于提效率對沖降杠桿,從“高杠桿+高ROE”走向“低杠桿+高ROE”,促進公司價值重估。物管的商業(yè)模式類似收租,具備高估值基礎(chǔ),短期具備高確定和高成長的雙重優(yōu)勢。
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